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释放了什么房价信号,任志强房价

时间:2019-04-28 07:41来源:88bifa.com
我们购买任何商品,肯定都不希望买过之后会贬值,但现实告诉我们,几乎所有的商品都是日益贬值的。众所周知的汽车、电脑、手机等不仅会贬值,且贬值速度相当更快。 近日,“国

我们购买任何商品,肯定都不希望买过之后会贬值,但现实告诉我们,几乎所有的商品都是日益贬值的。众所周知的汽车、电脑、手机等不仅会贬值,且贬值速度相当更快。

近日,“国”字头地产专家刘世锦一针见血地指出,房地产泡沫破裂苗头初现!他认为,与相同发展阶段的其他国家相比,现阶段中国基建投资和房地产投资比重明显过高,我国基建房地产投资已经过了历史需求峰值,以土地谋发展的城市融资发展模式已经走到尽头,很难再持续了。

众所周知,任志强一直以快人快语、敢于直言著称,所以业内素有“大炮”美名。过去20年任志强算是地产商里最具个人魅力的大佬,没有之一。

过去8年中国房价整体呈上涨姿态,那么8年、10年后房子会贬值吗?马云说中国未来最便宜的就是房子和车子,反而养老院的病床和干净的空气等才是最昂贵的。事实真的如此吗?想弄明白这点,还得结合当下的房地产调控来说。

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“信志强住洋房”的赞誉更加显露了其一大批拥趸对其的信任。事实上,直到今天如果业内与专家、学者唱空楼市,很多坚持看涨的购房者就会搬出任志强的观点,怼得这些专家、学者体无完肤。不过,历史的确证明,任志强在房地产预测方面的确是“神一般的存在”。

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上述人士认为,房地产历史需求出现、实体经济难承受高房价导致的高成本出现衰退、 扩张型货币政策终结、房地产泡沫破裂等因素的出现将会终结上述模式,苗头已经出现了。

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调控楼市的初衷是什么,降房价吗?很多专家学者都说不是,是稳房价。在严格调控下,房价能够保持基本稳定,没有大的起伏,也就达到政策初衷。未来10年,如果房价能保持稳定,将会给中国推动各项改革,打造经济升级版创造难得的机遇。

不知道各位网友看完以上两段话是什么感受,反正奇哥是觉得醍醐灌顶,对整个房地产的发展趋势又有了新的认识。从刘世锦的言论中奇哥能领略到三点清晰信号,这关系到未来房价的涨跌,更关系到亿万刚需解决住房问题的住房制度。

近日,在滑雪胜地崇礼,任志强和中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁又来了一次观点的碰撞,据媒体报道整场活动一直火药味十足,从头到尾两个重量级人物都在就房地产的未来发表不同见解。其中任志强的个人魅力更是得到了淋漓尽致的发挥,奇哥仔细研究了任志强的演讲,觉得有2点非常明确,也释放了清晰的房价走势信号:

但奇哥想说房价不是你想稳,就能稳得住的,尤其是国家之口喊出要遏制房价上涨的时候。调控楼市是一盘大棋,控房价无非就是两种途径,加大供应和抑制需求,截止目前出台的行政手段大多是抑制需求,但需要明确的是中国购房者最大的特殊性就是“买涨不买跌”,房价预期一旦被行政手段扭转,购房需求就会大量萎缩,没有需求的市场房价想稳是不可能的,只会顺其自然下跌。

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1,降房价并非无解,土地政策改变房价或立刻下跌?

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首先,刘世锦是为数不多的敢直言说“中国房地产是以土地融资谋城市发展”的大佬之一,另外还有任志强。这种言论是非常正确的,其实回顾几十年的房地产历程,不难发现从98年以后,中国房地产进入市场化,后续照搬了香港的拍地模式后,土地价格就一直居高不下,因此房价也是水涨船高。甚至有专家称,土地招拍挂制度,是土地财政难以为继的祸患之源。

众所周知,任志强一直提倡土地私有化及改革户籍制度,他认为高房价和当前政策有一定关系。和以往一样,任志强依然坚持认为,如果把政府持有城市公有土地和农村的通道打通,可能在短期之内房价就会掉,因为没有那么多土地出让金的暴利了,它会向农村转移。

事实上,部分地区已经降价30%,甚至出现价格腰斩都无人问津的尴尬局面,聪明的人早就试探性的抛售了,只有自以为聪明的人还在苦等最后的机会,等待房价再次昂首上涨一个档位,然后大摇大摆大赚地轻松套现离场,真是打得一手好算盘,但现实吗?

当前中国的实情是,除北上深几个一线城市可以不依赖土地出让金过活之外,其它几乎所有城市财政收入的30%以上都是卖地收入所得,这种以土地融资谋城市发展的模式实际上是广为人诟病的,毕竟土地资源有限且“面粉贵过面包”的尴尬情形又极大地推高了房价。

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很多人可能会搬出任志强城市化进程和房价的正相关言论来,争辩一番。但奇哥想说,现如今正是国家想调控楼市,想遏制房价上涨,在这个国家我们首先要明白一点,只要是国家想做的事情最终都会水到渠成,圆满做成。

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这一点奇哥还是非常赞同的,虽然国家主管部门曾经明确指出,房价和土地没有直接关系,但不可否认土地作为建设房产的最高成本,确实在影响着中国房价的走势。尤其是过去2016年,楼市行情火爆,地产商拿地热情火热发烫,全国“地王”丛生,“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜。在这种情况下,唯利是图的地产商怎么可能会降价卖房呢?

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几乎所有人都知道,要想房价下跌必须降低土地价格,然后再想办法用税收来填补财政空缺,这才是健康可持续的地方财政收入模式。更重要的是,如果当前的财政收入大部分靠土地出让金支撑不改变,房价很难下跌,任志强也在前天发表过相同的观点。原因是地方政府对于调控楼市难有积极性,因此中央所要求的调控效果和手段的实施都很难有显著效果。

实际上,在2013年时任志强就说过,户籍及土地制度不解决,长效调控还会是空谈,房价不可能下跌。在他看来,土地出让金就是地方政府赖以生存的法宝,目前负债累累的地方政府不可能有动力去调控楼市。因为真正把房价降下来了,最后遭殃的还是他们自己。言外之意当前的土地政策和调控降房价是矛盾的,地方政策不可能积极起来,因为那等同于“搬起石头砸自己的脚”。

任志强依然顽固地坚持,“城市化进程要达到70%,中国当前只完成了近60%,房地产还有至少20年红利期”,是经不起推敲的。多重信号也显示,任志强房价“永涨”言论第一次受到挑战,未来随着房价的停滞不前,房子大概率会日渐贬值。

但眼下随着土拍严重遇冷,前7月全国有近800宗土地未达底价流拍,土地价格有下调趋势。“现在地价已经是很高水平了,未来应该会往下走。”融创中国执行董事、行政总裁汪孟德表示。地价下跌,房价下跌势必就不会再遥远了。

所以在任志强看来,如果土地政策不变,仍然是现有的情况,可能就会继续往上涨。但是永远这么涨,涨到什么时候算头?

首先,近日“国”字头地产专家刘世锦一针见血地指出,房地产泡沫破裂苗头初现!他认为,与相同发展阶段的其他国家相比,现阶段中国基建投资和房地产投资比重明显过高,我国基建房地产投资已经过了历史需求峰值,以土地谋发展的城市融资发展模式已经走到尽头,很难再持续了。

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其次,现阶段中国基建投资和房地产投资比重明显过高。这释放的信号已经非常清晰了,房地产投资已经达到历史顶峰,未来房地产投资增速会有所下滑,中国经济也在极力改变靠房地产拉动的模式。

2,现有制度下,房价下跌概率基本为零

上述专家这席话释放的信号其实非常强烈,“房地产投资比重过高”这是中国当下不得不面对的重大问题,换句话说就是“房地产一家独大,其它百业都有点发展落后”的意思,这是非常可怕的,毕竟一国之大最后考量的是科技和实业的实力,科技强国,实业兴邦的道理所有人都懂。中国当前的经济发展略显畸形,是时候加以矫正了。

任志强曾在去年底人民大会堂中国地产年度风云榜上说,2018年房地产将迎来“三降”,其中就明确提到,房地产投资增速会明显下降,事实上上半年任志强这一预测已经应验。国家统计局也明确表示,房地产投资增速的下滑,不影响总体平稳运行走势判断。

任志强花了近15分钟阐述了中国目前的政策和英国在17世纪城市化高速发展的时候出台的政策基本一样。他想说明的问题很简单,中国现有政策是错误的,急于这些政策做出的一系列政策也是经不起推敲的。但好在英国有了城市化高速发展的需求,及私有产权保护和人权保护制度,最后就把这个定居政策给推翻了,中国现在还一直没有变的趋势。

房地产的蓬勃发展归根到底还是土地市场的过度繁荣,过去的模式是“以土地谋发展的城市融资发展”,土地价格一路推高,传导到房价上就很难降低。刘世锦说这种模式已经走到了尽头,所传递的信号非常明确:未来1-2年土地政策会有巨大的变革,高房价或倒逼地方政府主动降地价,以其它税收来填补这一财政损失,具体如何发展我们要拭目以待了。

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拿调控楼市降房价来说,他认为调控房价就是阻断中国城市化发展的进程,这与中央制定的全面实现小康社会大政方针大相径庭,毕竟小康目标一个重要的标志,是70%城市化率。因此来看调控降房价的概率基本为零。

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这背后释放的积极信号已经不言而喻,过去我们总说中国房地产已经和经济牢牢捆绑在一起了,经济要想保持每年6.5%的增速,房地产就不能失速,因此房价下跌也看不到希望,政府不会让房价下跌的根据就在此。但目前来看,房地产增速下滑将是常态,但是国家已经表示在这种常态下,经济总体平稳运行的走势将丝毫不受影响,就说明中国经济在改变发展路径,说白了就是要极力挣脱靠房地产拉动的现实。

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其次,中国早已从“房子不够住”快进到“不缺房”的时代了,虽然至今未有准确数字统计目前中国到底有多少房子,但是可以确定的是中国压根不缺房。更有专家揭露称,中国目前所以房屋总量足以够40亿人居住;我爱我家副总裁胡景晖更爆料称,北京6环内有近100万套空置房源,北京这样的住房急需城市尚且如此,何况其它城市呢?

再者,房地产泡沫破裂苗头初现!奇哥认为该人士所说的房地产泡沫破裂苗头应该是指一年多来在国家重拳治理楼市下,一些热点城市出现的房地产明显降温情况。比如环京的燕郊,以及今年迎来房价普跌超20%、地价腰斩的厦门等,这些地方楼市泡沫的逐步挤出实际上是房地产迎来春天的征兆。下半年或将有更多的城市迎来房价理性回调。

3个月前在博鳌房地产论坛上,任志强说世界上没有任何一国有中国这么大体量的房地产,所以短期中国楼市难以逆转。拿发达国家城市化率70%来计量,中国目前城市化率只有60%不到,这其中至少有15年的红利期;此外,欧洲一些发达国家计量住房需求都是统计未来独居人口,以中国14亿的体量计算,中国未来将会至少产生2亿独居人口,目前这一数值仅为7500万,也就是说房地产发展才走了3/8,中国房地产依然拥有远大前程。

君不见,一些在北上广深打拼的年轻人虽然被高房价所压迫买不起房,但是不可否认的是远在他乡,他们的父母祖辈手里都至少有2套以上的房产,更有甚者强大到拥有整栋楼房;三年棚改更是让他们“鸟枪换炮”,农村的土楼也变成了城市里不止一套的高楼大厦,从他们的角度来看,完全不担心住房问题。

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任志强认为购买住房一直都不是简单的买卖关系,而是有清晰的投资概念在里面,他认为大家不选择把钱存在银行和股市里,而是义无反顾地往房地产里冲,那是因为大家觉得这里安全且有得赚。

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此外还表现在实体经济难承受高房价导致的高成本出现衰退、 扩张型货币政策终结等方面。

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更厉害的是统计数据显示90后毕业三年就买房,从这方面看,他们的父母祖辈其实颇有实力。90后都已经到了不为房子发愁的阶段,未来的00后和10后能够继承的房产就更多了。加上中国房屋即将告别“70年产权”时代,未来购房需求更会全面下滑,那么多的房子没人住,又租不出去,放在那里唯一的结局就是贬值。

当华为的技术部门搬离深圳至东莞的时候,当小米的雷军明确表示未来2年会向武汉转移上千员工,总投资超过230亿,互联网公司扎堆逃离北上广深的背后是房地产对实体经济的挤压的最好证明;

任志强和李铁都认为,房价高是客观存在的,“我们不是解决房价高的问题,是解决通过什么方式增加中低收入人口住房供给问题”,中低收入人口住房供给你不能在房价很高的地方削平地租,通过福利性的方式把房子给他们,不可能的。

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而从本轮调控伊始信贷就进入持续收紧状态,不光是开发商和炒房投资客感受到艰难,刚需也难以避免地被误伤,如今的货币政策早就不像15、16年那种极其宽松的状态,取而代之的是封堵开发商融资渠道、削减购房杠杆、收紧首套房二套房贷款利率,就连央行降息降准的“放水”也变得意义不同,每一次都明确要把资金合理引导至小微企业和实体经济,杜绝再向房地产市场漫灌。

总结来看,中国房地产未来仍然有极大的利好。本轮二线大多数省会城市房价上涨是因为供给不足导致的,未来或大概率会在土地政策上作文章,降低成本才能加大住房供给,从供需上影响房价走势。但需要明确的是目前调控楼市所祭出的一系列直接抑制房价的行为,是不可取且作用不大的,所以对于真正的刚需购房者来说,买房还是要趁早。但房价走势也会出现巨大分化:人口流入地区房价上涨,人口流出地区卖不出房子。

再者,人口发展趋势严峻,这也是很多人容易忽略的现实。统计数据就不用说了,从15年之后,新生儿出生率是连年下跌的;老龄化是不断快速推进的;结婚率更是跌跌不休,晚婚晚育不结婚导致的结果就更加现实了,这几大因素叠加,中国的人口是在呈现快速锐减的。其它不说,倘若10年后中国人口跌去1成,房子还能有不贬值的道理吗?

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以前判断房地产的走势我们通常都一叶障目,只盯住楼市调控的措施不放,觉得只要采取行政手段压制需求就能合理引导房价回调,但事实证明不管是出台300次调控也好,还是500次也罢,不从供给、土地以及需求端着手,一切都是枉然。毕竟调控楼市最根本有效的做法是降低土地成本和满足刚需购房需求,一味地压制需求规避风险,最后只会让风险积聚,成为一颗更重磅的定时炸弹。

“国”字头地产专家刘世锦的一席话显然道出了拯救中国房地产的科学办法,也彻底释放了房价的未来走势:在中国房地产投资增速逐渐放缓的背景下,在土地价格走向下调的道路上,我们有理由相信越来越多的房价虚高、泡沫巨大的城市会像厦门和燕郊一样,在有效的调控作用下迎来泡沫的破灭,理性回调恢复健康。

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但我们同样需要认清现实的是,纠正中国房地产的错误任重道远,这并非一朝一夕之事,房价即便出现回调也不会如很多刚需所愿出现大跌甚至暴跌,这是绝对不会出现的;更不会出现房价能够低到所有人都能买得起的地步,这在世界上任何一个国家都不现实。对于刚需购房者来说,当下要做的就是抓紧时间选择合适的房产上车,毕竟国家出面压制房价的情况并不多见,既然国家已经喊出了要“坚决遏制房价上涨”,远了不敢说,至少下半年房价肯定是呈现下跌趋势的,所以刚需的你该不该买房还要纠结吗?

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